¿Es propietario en el sur de California? ¿Ha pensado en construir una ADU — tal vez le llame “granny flat” o unidad auxiliar? Hay una nueva ley que podría cambiar lo que su ciudad puede exigirle. El 29 de septiembre de 2026, el gobernador Newsom firmó el Proyecto de Ley de la Asamblea 956 (AB 956) y el Proyecto de Ley del Senado 1117 (SB 1117). Estas dos leyes extienden las protecciones para las ADU a todos los distritos de zonificación que permiten viviendas unifamiliares. Las ciudades y los condados ahora tienen plazo hasta finales de 2026 para actualizar sus reglas locales sobre ADU. ¿Y si no cumplen con ese plazo? La ordenanza anterior de la ciudad sobre ADU quedará nula y sin efecto a partir del 1 de enero de 2027. Sin validez legal alguna. Esto afecta a propietarios, constructores, arrendadores y gobiernos locales en todo el condado de Los Ángeles, el condado de Orange, el condado de San Bernardino y el condado de Riverside. ¿Nuestro consejo? Revise sus planes ahora. Hable con un abogado de bienes raíces antes de que estas reglas entren en vigor. Proteja sus derechos — nosotros nos encargamos del resto.
Antecedentes: Qué significan AB 956 y SB 1117
La idea básica es la siguiente. Una ADU es una unidad secundaria pequeña construida en un terreno que ya tiene una vivienda unifamiliar. Puede estar adherida a la casa principal, ser una estructura independiente, o resultar de la conversión de un garaje — todas estas opciones son válidas. California lleva años aprobando leyes favorables a las ADU, porque, seamos sinceros, el estado enfrenta una crisis de vivienda y algo tiene que ceder.
Cómo afecta esto a propietarios y constructores en el sur de California
Este cambio es relevante para muchas personas en la región, incluidos propietarios en West Covina, Los Ángeles, Anaheim, San Bernardino, Riverside, Ontario y Pomona.
Propietarios que planean construir una ADU. Si la ordenanza de su ciudad queda sin efecto el 1 de enero de 2027, las reglas que se aplican a su solicitud de permiso de ADU podrían cambiar de la noche a la mañana. Los requisitos de retranqueo, los límites de tamaño de la unidad, las normas de estacionamiento y las reglas de ocupación por el propietario podrían ser distintas a lo que el departamento de planificación de su ciudad le indicó el mes pasado.
Arrendadores e inversionistas inmobiliarios. Si piensa agregar una ADU de alquiler para obtener ingresos adicionales, la anulación de la ordenanza podría abrir nuevas opciones en distritos de zonificación donde antes no se permitían. Esto podría aumentar el número de propiedades donde es posible construir una ADU, pero también podría generar confusión sobre qué reglas aplican durante la transición.
Constructores y desarrolladores. Los contratistas que trabajan en varios proyectos de ADU en distintas ciudades deben hacer seguimiento del estado de cumplimiento de cada ciudad por separado. Un proyecto en Riverside podría seguir reglas de transición distintas a uno en Anaheim, según si cada ciudad cumplió con el plazo de diciembre de 2026.
Ciudades y condados. El personal de planificación local debe revisar y actualizar sus ordenanzas sobre ADU antes del plazo límite, o de lo contrario podría perder el control local sobre los estándares de ADU por un período de tiempo indefinido.
Qué debe hacer ahora
Estos son pasos prácticos que puede tomar antes del plazo límite del 1 de enero de 2027:
- Verifique el estado actual de la ordenanza de ADU de su ciudad. Comuníquese con el departamento de planificación o construcción local y pregunte si la ciudad ha adoptado una ordenanza actualizada para cumplir con AB 956 y SB 1117.
- Revise cualquier solicitud de permiso pendiente. Si ya presentó una solicitud de ADU, pregunte cómo manejará la ciudad su caso si la ordenanza local queda sin efecto el 1 de enero de 2027.
- Espere antes de finalizar planes basados en las reglas locales anteriores. Los límites de retranqueo, altura y tamaño podrían cambiar. Confirme las normas actuales antes de pagar por los planos arquitectónicos finales.
- Conserve registros por escrito. Guarde copias de correos electrónicos, solicitudes de permisos y correspondencia con la ciudad, por si surgen dudas sobre qué reglas aplicaban en determinada fecha.
- Hable con un abogado de bienes raíces antes de firmar contratos. Un abogado puede ayudarle a entender qué normas aplican a su lote y distrito de zonificación específicos durante este período de transición.
Cómo puede ayudar TEZ Law Firm
El área de bienes raíces y construcción de TEZ Law Firm puede revisar sus planes de ADU conforme a los requisitos estatales y locales vigentes, y ayudarle a entender cómo una ordenanza anulada o actualizada podría afectar su proyecto en el condado de Los Ángeles, Orange, San Bernardino o Riverside. La firma también puede asistir a propietarios y arrendadores que enfrenten disputas con una ciudad, un vecino o un inquilino relacionadas con un proyecto de ADU, a través de su área de litigios comerciales y relaciones arrendador-inquilino. Los abogados pueden revisar denegaciones de permisos, términos de contratos de arrendamiento para ADU, y correspondencia con los departamentos de planificación locales.
Preguntas frecuentes
¿Qué sucede si mi ciudad no actualiza su ordenanza de ADU antes del 31 de diciembre de 2026?
Según AB 956 y SB 1117, una ordenanza de ADU de una ciudad o condado que no coincida con los nuevos estándares estatales quedará nula y sin efecto a partir del 1 de enero de 2027. Esto generalmente significa que la ciudad no puede hacer cumplir sus antiguas reglas locales de ADU, y es posible que se apliquen los estándares estatales predeterminados a las nuevas solicitudes hasta que la ciudad adopte una ordenanza conforme.
¿Esta ley afecta a todos los vecindarios, o solo a ciertos distritos de zonificación?
AB 956 y SB 1117 extienden las protecciones para las ADU a todos los distritos de zonificación que permiten viviendas unifamiliares. Esto es más amplio que leyes anteriores sobre ADU, que no siempre cubrían todas las zonas residenciales.
Ya tengo una solicitud de permiso de ADU pendiente con mi ciudad. ¿Este cambio me afectará?
Es posible. Si la ordenanza de su ciudad queda sin efecto el 1 de enero de 2027, los estándares utilizados para revisar su solicitud podrían cambiar. Debería preguntar directamente al departamento de planificación de su ciudad cómo planea manejar las solicitudes pendientes durante la transición.
¿Una ordenanza local anulada puede facilitar la construcción de una ADU?
En algunos casos, sí. Una ordenanza anulada puede eliminar restricciones locales que eran más estrictas que la ley estatal. Sin embargo, la transición también puede generar incertidumbre, por lo que vale la pena confirmar las reglas actuales con la ciudad y con un abogado antes de avanzar.
¿Dónde puedo leer el texto completo de AB 956 y SB 1117?
Ambos proyectos de ley están disponibles en el sitio web de Información Legislativa de California, en leginfo.legislature.ca.gov. Puede buscar por número de proyecto de ley para revisar el texto completo, el historial legislativo y la fecha de firma del 29 de septiembre de 2026.
Si usted es propietario en West Covina, Los Ángeles, Anaheim, San Bernardino, Riverside, Ontario, Pomona, o en cualquier otro lugar del sur de California, y tiene preguntas sobre cómo estas nuevas reglas de ADU podrían afectar sus planes, puede comunicarse con TEZ Law Firm para programar una consulta. El abogado principal JJ Zhang (Colegio de Abogados de California #326666) dirige las oficinas de la firma en West Covina, City of Industry y Newport Beach. Puede comunicarse a través de la página de contacto de la firma para hablar sobre su propiedad y los plazos antes de que llegue la fecha límite del 1 de enero de 2027.
Este artículo es información general, no asesoría legal, y leerlo no crea una relación abogado-cliente. Las leyes cambian; comuníquese con TEZ Law Firm (West Covina, California) al 626-888-6856 o [email protected] sobre su caso. Los resultados anteriores no garantizan un resultado similar.