¿Tiene una propiedad de alquiler en Los Ángeles o Orange County? ¿O está rentando una vivienda ahí? Esto es algo que debe saber ahora mismo. El 15 de octubre de 2026, el gobernador Newsom declaró estado de emergencia por la tormenta tropical Rachel. Esa sola declaración activó la Sección 396 del Código Penal de California, una ley que limita cuánto pueden aumentar los propietarios la renta durante una emergencia declarada. No importa si su unidad normalmente está exenta de la AB 1482 o de la ordenanza local de control de rentas. Este tope anula todo eso. A continuación explicamos qué significa, a quién afecta, y qué debe hacer antes de la fecha límite actual del 14 de noviembre de 2026.
Antecedentes: Qué significa este tope de renta por emergencia
La Sección 396 del Código Penal es la ley de California contra el alza abusiva de precios. Entra en vigor automáticamente en el momento en que el gobernador —o incluso un funcionario local— declara un estado de emergencia. No requiere trámites adicionales ni periodo de espera. Una vez activada, los propietarios no pueden subir la renta más del 10% por encima de lo que cobraban antes de la emergencia. Y aquí está la parte que sorprende a muchos: no importa si usted es dueño de una casa unifamiliar, un dúplex o un edificio nuevo que normalmente estaría exento de la Ley de Protección al Inquilino o de las reglas de control de rentas de la ciudad. El tope se aplica de todos modos.
La proclamación del 15 de octubre de 2026 cubre los condados de Los Ángeles, Orange, Imperial y San Diego. El tope se fija en 10% por encima de la renta previa a la emergencia, y permanece vigente mientras dure la declaración de emergencia; por ahora, eso es hasta al menos el 14 de noviembre de 2026, a menos que el estado la extienda o la acorte. ¿Quiere leer la ley usted mismo? Aquí está: California Penal Code Section 396. Violarla tampoco es un simple llamado de atención: es un delito menor (misdemeanor) y puede exponerlo a sanciones civiles y demandas. Proteja sus derechos; nosotros nos encargamos del resto.
Los propietarios e inquilinos de los cercanos condados de San Bernardino y Riverside, incluyendo Ontario, Pomona, San Bernardino y Riverside, no están actualmente incluidos en la proclamación. Sin embargo, las declaraciones de emergencia pueden ampliarse rápidamente después de las evaluaciones de daños por la tormenta. Cualquier persona en estas áreas debería estar atenta a las actualizaciones de la oficina del gobernador antes de asumir si el tope aplica o no a su contrato de arrendamiento.
Cómo afecta esto a propietarios e inquilinos en LA, Anaheim y otras áreas
Para los propietarios en ciudades como West Covina, Los Ángeles, Anaheim y otras partes de los condados de Los Ángeles y Orange, esto significa que ningún contrato nuevo o renovación de contrato firmado a partir del 15 de octubre de 2026 puede incluir un aumento de renta de más del 10% por encima de lo que el inquilino pagaba antes de la emergencia, incluso si la propiedad es un edificio nuevo, un condominio o una casa unifamiliar normalmente fuera del control de rentas. Esto aplica también a nuevos inquilinos que se mudan a unidades vacantes, no solo a renovaciones, según el lenguaje amplio de la Sección 396.
Para los inquilinos, esta es una protección importante. Si un propietario intenta subirle la renta más del 10% durante este periodo, usted podría tener fundamento para rechazar el aumento y reportar al propietario ante el departamento local de cumplimiento de códigos, la fiscalía municipal (city attorney), o la oficina del Fiscal General de California. Los inquilinos que ya aceptaron o pagaron un aumento superior al 10% desde el 15 de octubre de 2026 deben conservar copias de su contrato, recibos de pago y cualquier aviso por escrito, ya que estos documentos pueden respaldar un reclamo de reembolso o una queja.
Los propietarios también deben saber que este tope de renta por emergencia no suspende las reglas normales de desalojo. Las protecciones de causa justa (just cause) para el desalojo y los requisitos de aviso bajo la ley estatal y local siguen aplicando. Las disputas sobre aumentos de renta, avisos de desalojo o términos del contrato durante este periodo pueden convertirse rápidamente en litigios, razón por la cual muchos propietarios e inquilinos buscan orientación profesional antes de enviar o responder a un aviso de aumento de renta.
Qué debe hacer ahora
- Verifique su condado. Confirme si su propiedad de alquiler está en el condado de Los Ángeles, Orange, Imperial o San Diego, ya que solo estos condados están actualmente cubiertos por la proclamación del 15 de octubre de 2026.
- Calcule el tope del 10% con cuidado. Base el cálculo del 10% en la renta vigente inmediatamente antes del 15 de octubre de 2026, no en una renta que ya había planeado cobrar.
- Pause cualquier aviso pendiente de aumento de renta. Si envió o recibió un aviso que propone un aumento mayor al 10%, revíselo conforme a la Sección 396 del Código Penal antes de que entre en vigor.
- Conserve documentación. Guarde contratos, avisos de aumento de renta, registros de pago y cualquier comunicación sobre cambios de renta fechada a partir del 15 de octubre de 2026.
- Esté atento a la fecha límite. El tope actual rige hasta al menos el 14 de noviembre de 2026. Revise las actualizaciones de la oficina del gobernador, ya que el estado podría extender la declaración de emergencia.
- Pregunte también sobre las reglas locales. Algunas ciudades en los condados de Los Ángeles y Orange tienen sus propias ordenanzas de control de rentas o de causa justa para el desalojo que pueden aplicar junto con el tope estatal de emergencia.
Cómo puede ayudar TEZ Law Firm
TEZ Law Firm asesora a propietarios e inquilinos en los condados de Los Ángeles y Orange en disputas sobre aumentos de renta, revisión de contratos y asuntos de desalojo relacionados con la ley de California contra el alza abusiva de precios por emergencia y otras reglas entre propietarios e inquilinos. Los abogados de la firma pueden revisar un aviso de aumento de renta, un contrato de arrendamiento o una queja de un inquilino, y explicar cómo la Sección 396 del Código Penal y las leyes estatales y locales relacionadas pueden aplicar a una propiedad específica. Para asuntos más amplios entre propietarios e inquilinos y de desalojo, los lectores pueden conocer más en la página de litigio comercial y asuntos entre propietarios e inquilinos de la firma, y para preguntas relacionadas con la propiedad inmobiliaria, contratos de arrendamiento o asuntos relacionados con construcción, la página de bienes raíces y construcción de la firma tiene más información.
Preguntas frecuentes
¿El tope del 10% aplica a todas las unidades de alquiler en los condados de Los Ángeles y Orange?
Sí, bajo la Sección 396 del Código Penal, el tope del 10% generalmente aplica a los aumentos de precio de renta de vivienda en los condados declarados, incluyendo unidades que normalmente estarían exentas de la AB 1482 o del control de rentas local. Existen algunas excepciones específicas en la ley, por lo que vale la pena revisar la propiedad y los términos del contrato en particular.
¿Cuánto tiempo dura el tope de renta por emergencia?
Al 3 de noviembre de 2026, el tope está vigente hasta al menos el 14 de noviembre de 2026, con base en la proclamación de emergencia del gobernador del 15 de octubre de 2026 por la tormenta tropical Rachel. El estado puede extender la emergencia declarada, lo cual extendería el tope, así que es importante revisar las actualizaciones cerca de la fecha límite.
¿Qué pasa si un propietario sube la renta más del 10% durante la emergencia?
Un propietario que cobre más del 10% por encima de la renta previa a la emergencia puede enfrentar cargos penales por delito menor (misdemeanor) bajo la Sección 396 del Código Penal, así como sanciones civiles y posibles demandas de inquilinos o autoridades gubernamentales. Los inquilinos que crean que se les cobró de más pueden documentar el aumento y reportarlo al propietario, al departamento local de cumplimiento de códigos, o a la oficina del Fiscal General de California.
¿Esta ley de emergencia también cambia las reglas de desalojo?
La Sección 396 del Código Penal se enfoca en los aumentos de renta, no en los procedimientos de desalojo. Las protecciones existentes de causa justa para el desalojo, los periodos de aviso y las ordenanzas locales en ciudades como Los Ángeles y Anaheim siguen aplicando durante este periodo de emergencia.
¿Qué pasa si mi propiedad está en el condado de San Bernardino o Riverside?
La proclamación actual del 15 de octubre de 2026 nombra únicamente a los condados de Los Ángeles, Orange, Imperial y San Diego. Los propietarios e inquilinos en los condados de San Bernardino y Riverside, incluyendo Ontario, Pomona, San Bernardino y Riverside, deben estar atentos a la oficina del gobernador en caso de que el área declarada se amplíe.
Las disputas por aumentos de renta durante una emergencia declarada pueden avanzar rápidamente, y las reglas pueden cambiar a medida que el estado actualiza su proclamación. Si usted es propietario o inquilino en West Covina, Los Ángeles, Anaheim u otra parte del sur de California y busca entender un aviso de aumento de renta antes de la fecha límite del 14 de noviembre de 2026, puede programar una consulta con TEZ Law Firm para revisar su situación. JJ Zhang, el abogado administrador de la firma (California Bar #326666), supervisa los asuntos entre propietarios e inquilinos y de bienes raíces de la firma desde sus oficinas de West Covina, City of Industry y Newport Beach.
Este artículo es información general, no asesoría legal, y leerlo no crea una relación abogado-cliente. Las leyes cambian; comuníquese con TEZ Law Firm (West Covina, California) al 626-888-6856 o [email protected] sobre su caso. Los resultados anteriores no garantizan un resultado similar.