El gobernador Newsom firmó un nuevo paquete de proyectos de ley sobre vivienda el 29 de septiembre de 2026. A partir de 2027, estas leyes cambian la forma en que los propietarios y los pequeños desarrolladores construyen en California. Si usted está en el Condado de Los Ángeles, el Condado de Orange, el Condado de San Bernardino o el Condado de Riverside —y está pensando en un ADU, una subdivisión de lote o un pequeño proyecto de casas adosadas en ciudades como West Covina, Los Ángeles, Anaheim, San Bernardino, Riverside, Ontario o Pomona— esto le afecta a usted. No espere a que lleguen los plazos de 2027 y los nuevos cronogramas de tarifas. Revise las reglas ahora.
California ha estado aprobando leyes de vivienda casi todos los años desde 2021. La escasez de vivienda no desaparece, y Sacramento sigue respondiendo. Los proyectos de ley de este año, firmados el 29 de septiembre de 2026, siguen ese mismo patrón. Reunimos los cambios clave de la oficina del gobernador y de los textos oficiales de los proyectos de ley en leginfo.legislature.ca.gov. Esto es lo que importa:
Estos cambios no eliminan todas las reglas locales. Las ciudades todavía pueden aplicar estándares de zonificación objetivos, como retiros, límites de altura y proporciones de estacionamiento, siempre que esos estándares se apliquen de manera uniforme. Los proyectos que no cumplan con los estándares objetivos de una ciudad podrían todavía necesitar una revisión discrecional. Para una visión general de cómo interactúan las reglas estatales y locales con las transacciones de bienes raíces y los proyectos de construcción, consulte la página de la práctica de bienes raíces y construcción de TEZ Law Firm.
Qué debe hacer ahora
- Revise el cronograma actual de tarifas de ADU de su ciudad. Compárelo con los nuevos límites estatales de tarifas una vez que se actualicen las ordenanzas locales, ya que no todas las ciudades ajustarán sus tarifas el 1 de enero de 2027.
- Evalúe su proyecto frente al umbral ministerial de 150 unidades de la AB 1751. Si su proyecto califica, confirme qué estándares objetivos aplica su ciudad, ya que esos estándares determinan si usted tiene derecho a una aprobación ministerial.
- Vuelva a calcular su elegibilidad para el bono de densidad. Si su proyecto incluye unidades asequibles, pídale a su arquitecto o consultor de uso de suelo que vuelva a hacer los cálculos bajo los beneficios ampliados de la Ley de Bono de Densidad.
- Dé seguimiento a los plazos de su mapa de subdivisión. Si tiene un mapa tentativo pendiente, confirme el nuevo plazo extendido con el departamento de planificación de su ciudad para no dejar vencer por error un plazo anterior.
- Pregunte temprano sobre la elegibilidad para la exención de CEQA. Si su proyecto de relleno urbano está cerca del transporte público, averigüe si puede calificar para la nueva exención de altura antes de gastar dinero en una revisión ambiental que ya podría no ser necesaria.
- Documente todo por escrito. Conserve copias de la correspondencia con la ciudad, los cálculos de tarifas y las aprobaciones de mapas, ya que estas leyes son nuevas y es probable que surjan disputas sobre su interpretación durante el primer año.
Cómo puede ayudar TEZ Law Firm
TEZ Law Firm ayuda a propietarios, familias y pequeños desarrolladores en los condados de Los Ángeles, Orange, San Bernardino y Riverside a revisar solicitudes de proyectos, contratos de arrendamiento y compraventa, transacciones de subdivisión de lotes, y disputas con ciudades o vecinos sobre aprobaciones bajo las nuevas leyes de vivienda. La firma también puede ayudar a propietarios que enfrentan disputas entre arrendador e inquilino o disputas comerciales relacionadas con un proyecto de desarrollo, a través de su práctica de litigios comerciales. Las consultas están disponibles en inglés, mandarín y shanghainés en las oficinas de la firma en West Covina, City of Industry y Newport Beach.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo entran en vigor las leyes de vivienda de 2027?
La mayoría de las disposiciones, incluido el proceso de aprobación ministerial de casas adosadas de la AB 1751 y las nuevas reglas de tarifas más bajas para ADU, entrarán en vigor el 1 de enero de 2027. Algunas disposiciones pueden tener fechas de vigencia diferentes, por lo que los propietarios deben confirmar las fechas exactas con el departamento de planificación de su ciudad y con el texto oficial del proyecto de ley en leginfo.legislature.ca.gov.
¿Significa la AB 1751 que mi proyecto de casas adosadas será aprobado automáticamente?
No. La AB 1751 exige un proceso de revisión ministerial para proyectos de casas adosadas que califiquen, de hasta 150 unidades, lo que significa que el personal de la ciudad verifica el proyecto frente a estándares objetivos en lugar de realizar una audiencia discrecional. Un proyecto que no cumpla con esos estándares objetivos todavía puede ser rechazado o devuelto para revisiones.
¿Todas las ciudades de California reducirán sus tarifas de ADU en la misma fecha?
No necesariamente. Las ciudades y los proveedores de servicios públicos generalmente necesitan tiempo para actualizar sus cronogramas locales de tarifas y ajustarlos a los nuevos límites estatales. Los propietarios deben preguntar a su departamento de construcción local si el cronograma de tarifas actualizado ya está vigente antes de presentar una solicitud de ADU.
¿Cómo funciona la nueva exención de altura bajo CEQA?
La nueva exención puede eliminar el requisito de revisión ambiental de la altura del edificio para ciertos proyectos de vivienda de relleno urbano que cumplan con los estándares estatales de densidad y ubicación, como la cercanía al transporte público. No exime a un proyecto de todos los requisitos de CEQA, por lo que otros aspectos del proyecto podrían todavía necesitar revisión.
¿Qué pasa si mi mapa de subdivisión tentativo está por vencer?
La nueva ley extiende ciertos plazos de la Ley de Mapas de Subdivisión (Subdivision Map Act) para registrar un mapa final después de la aprobación del mapa tentativo. Los propietarios con un mapa pendiente deben consultar con el registrador de su ciudad o condado para confirmar cómo aplica la extensión a su proyecto específico antes de que venza el plazo original.
Los cambios en las leyes de vivienda de 2027 crean nuevas oportunidades, y nuevas preguntas, para los propietarios y pequeños desarrolladores en los condados de Los Ángeles, Orange, San Bernardino y Riverside. Si usted está planeando un ADU, un proyecto de casas adosadas o una subdivisión de lote, JJ Zhang, abogado administrador de TEZ Law Firm (Colegio de Abogados de California #326666), y el equipo de bienes raíces de la firma pueden revisar su situación y explicarle cómo podrían aplicarse estas nuevas reglas a su propiedad. Comuníquese hoy con TEZ Law Firm para programar una consulta en una de sus oficinas del sur de California.
Este artículo es información general, no asesoría legal, y leerlo no crea una relación abogado-cliente. Las leyes cambian; comuníquese con TEZ Law Firm (West Covina, California) al 626-888-6856 o [email protected] sobre su caso. Los resultados anteriores no garantizan un resultado similar.