纽森州长于2026年9月29日签署了一批新的房屋法案。从2027年起，这些法律将改变加州业主和小型开发商的建房方式。如果您在洛杉矶县、橙县、圣贝纳迪诺县或河滨县——正在考虑在西柯汶那（West Covina）、洛杉矶、阿纳海姆（Anaheim）、圣贝纳迪诺（San Bernardino）、河滨（Riverside）、安大略（Ontario）或波莫纳（Pomona）等城市建造ADU、进行分地，或开展小型联排别墅项目——这些新法都会影响到您。不要等到2027年的截止日期和新的费用标准生效后才行动，现在就应该了解这些规则。
自2021年以来，加州几乎每年都会出台新的房屋法律。住房短缺问题一直存在，州政府也在不断做出回应。今年的这批法案于2026年9月29日签署，延续了这一趋势。我们从州长办公室和leginfo.legislature.ca.gov上的官方法案文本中整理出了以下关键变化：
这些变化并未取消所有地方规则。各城市仍可适用客观的分区标准，例如退界要求、高度限制和停车位比例，只要这些标准被统一适用即可。不符合城市客观标准的项目，仍可能需要经过自由裁量审查。关于州法与地方规则如何影响房地产交易和建筑项目的一般性介绍，请参阅TEZ律师事务所的房地产与建筑业务页面。
您现在应该做的事
- 查看您所在城市当前的ADU费用标准。在地方法规更新后，将其与新的州级费用上限进行比较，因为并非所有城市都会在2027年1月1日当天调整费用。
- 对照AB 1751的150套住宅门槛审查您的项目。如果您的项目符合条件，请确认您所在城市适用哪些客观标准，因为这些标准决定了您是否有权获得行政审批（ministerial approval）。
- 重新计算您的密度奖励（density bonus）资格。如果您的项目包含保障性住房单元，请让您的建筑师或土地使用顾问根据扩大后的《密度奖励法》（Density Bonus Law）优惠条款重新核算数据。
- 跟踪您的分割地块图（subdivision map）截止日期。如果您有待批的临时地图（tentative map），请向市规划部门确认新的延长时限，以免因沿用旧的截止日期而错过申请。
- 尽早了解CEQA豁免资格。如果您的填充式（infill）项目靠近交通枢纽，请在为环境评估花钱之前，先了解该项目是否符合新的高度豁免条件，因为该评估可能已不再是必需程序。
- 将所有事项以书面形式记录。保留与城市的往来信函、费用计算文件和地图批准文件的副本，因为这些法律属于新规，第一年内很可能出现关于解释方面的争议。
TEZ律师事务所能为您提供哪些帮助
TEZ律师事务所协助洛杉矶县、橙县、圣贝纳迪诺县和河滨县的业主、家庭及小型开发商，审查项目申请、租赁与购买协议、分地交易，以及因新房屋法而与城市或邻居之间产生的审批纠纷。事务所还可通过其商业诉讼业务，帮助因开发项目而面临房东-租客或商业纠纷的业主。事务所在西柯汶那（West Covina）、工业市（City of Industry）和新港滩（Newport Beach）设有办公室，可提供英语、普通话及上海话咨询服务。
常见问题
2027年房屋新法何时生效？
大多数条款，包括AB 1751规定的联排别墅行政审批流程以及降低ADU费用的规定，预计将于2027年1月1日生效。部分条款可能有不同的生效日期，因此业主应向所在城市规划部门确认具体日期，并查阅leginfo.legislature.ca.gov上的官方法案文本。
AB 1751是否意味着我的联排别墅项目会自动获批？
不是。AB 1751要求对符合条件的最多150套住宅的联排别墅项目实行行政审批（ministerial review）流程，这意味着市政府工作人员将依据客观标准审核项目，而不是召开自由裁量听证会。如果项目不符合这些客观标准，仍可能被拒绝或被退回修改。
加州所有城市是否会在同一天降低ADU费用？
不一定。各城市和公用事业提供商通常需要一定时间来更新其地方费用标准，以符合新的州级上限。业主在提交ADU申请前，应向当地建筑部门确认更新后的费用标准是否已经生效。
新的CEQA高度豁免是如何运作的？
对于符合州密度和选址标准（例如靠近公共交通）的部分填充式住房项目，新的豁免可取消对建筑高度进行环境评估的要求。但它并不能让项目豁免所有CEQA要求，项目的其他方面可能仍需接受审查。
如果我的临时分割地块图即将到期怎么办？
新法延长了《分割地块法》（Subdivision Map Act）中临时地图获批后需提交最终地图的部分截止日期。有待批地图的业主应向所在市或县的档案登记部门确认，该延期具体如何适用于自己的项目，以免在原截止日期到来前错失机会。
2027年房屋法律的变化，为洛杉矶县、橙县、圣贝纳迪诺县和河滨县的业主及小型开发商带来了新的机会，也带来了新的疑问。如果您正在规划ADU项目、联排别墅项目或分地项目，TEZ律师事务所的主管律师JJ Zhang（加州律师执照号 #326666）及事务所的房地产团队可以审查您的具体情况，并说明这些新规则可能如何适用于您的物业。欢迎立即联系TEZ律师事务所，预约在其南加州任一办公室进行咨询。
本文仅为一般信息，不构成法律意见，阅读本文不建立律师与客户关系。法律和政府做法经常变化，具体情况请致电 626-888-6856 或发邮件至 [email protected] 咨询 TEZ律师事务所（West Covina, California）。过往结果不保证类似结果。