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El gobernador Newsom firmó el Proyecto de Ley del Senado 1365 (SB 1365) el 1 de octubre de 2026. Esta ley cierra un vacío legal en las reglas estatales de emergencia contra el alza abusiva de rentas que ha existido por años. A partir del 1 de enero de 2027, el tope del 10% que aplica durante una emergencia declarada se extenderá a todos los contratos de arrendamiento residencial, sin importar la duración del plazo. Esto es muy importante para propietarios, administradores de propiedades e inquilinos en los condados de Los Ángeles, Orange, San Bernardino y Riverside, incluyendo West Covina, Los Ángeles, Anaheim, San Bernardino, Riverside, Ontario y Pomona. ¿Es dueño de una propiedad de alquiler en el sur de California? ¿Renta una vivienda aquí? Necesita conocer esta ley antes de que entre en vigor. Planifique ahora la renovación de sus contratos y los aumentos de renta, no espere hasta después.
Antecedentes: Qué Significa Esto
Esto es lo que hay que saber. El Código Penal de California, Sección 396, ya prohíbe el “alza abusiva de precios” durante una emergencia estatal o local, ya sea un incendio forestal, un terremoto o cualquier otro desastre. Bajo la ley existente, los propietarios generalmente no pueden aumentar la renta más del 10% por encima de lo que cobraban antes de que comenzara la emergencia. ¿Por qué existe esta regla? Para evitar que los propietarios se aprovechen de familias que acaban de perder su hogar y necesitan un lugar rápido donde vivir. Esto se ha visto con los recientes incendios forestales en el área de Los Ángeles: familias desplazadas, buscando vivienda con urgencia, mientras algunos propietarios lo tratan como una oportunidad en lugar de una crisis.
Pero existía un vacío legal. Los contratos de más de un año no estaban cubiertos por el tope del 10%. En teoría, un propietario podía atar a alguien a un contrato de largo plazo y subir la renta durante una emergencia declarada, siempre que el contrato lo permitiera. La SB 1365 cierra esa puerta de manera definitiva. ¿Quiere leer el proyecto de ley usted mismo? Consulte el sitio web de Información Legislativa de California en leginfo.legislature.ca.gov, y el estatuto original sobre alza abusiva de precios en el Código Penal, Sección 396.
Una vez que la SB 1365 entre en vigor el 1 de enero de 2027, el tope del 10% aplicará a todos los contratos de arrendamiento residencial durante una emergencia declarada, ya sea que el contrato sea mes a mes, de un año o de varios años. Una “emergencia declarada” simplemente significa que un gobierno estatal o local ha reconocido oficialmente un desastre, como los incendios forestales que han afectado partes del condado de Los Ángeles en años recientes.
Cómo Afecta Esto a Propietarios e Inquilinos en el Sur de California
El sur de California ha enfrentado repetidas declaraciones de emergencia relacionadas con incendios forestales, inundaciones y otros desastres. Ciudades como Altadena, Pasadena y partes del Valle de San Gabriel cerca de West Covina han experimentado escasez repentina de vivienda tras los incendios, lo que ha aumentado la demanda de alquileres en Pomona, Ontario y Riverside. La SB 1365 está diseñada para evitar que los propietarios, incluso aquellos con contratos de largo plazo ya firmados, usen una emergencia para justificar aumentos de renta superiores al 10%.
Para propietarios y administradores de propiedades, esto significa que toda renovación de contrato, aviso de aumento de renta o nuevo contrato firmado durante un periodo de emergencia debe verificarse contra el tope del 10%, sin importar la duración del contrato. Violar el Código Penal 396 puede dar lugar a sanciones penales, demandas civiles y acciones de cumplimiento de código local. Los propietarios en los condados de Los Ángeles, Orange, San Bernardino y Riverside deberían revisar ahora sus plantillas de contrato y políticas de aumento de renta, antes de que la ley entre en vigor.
Para los inquilinos, esto cierra un vacío legal que algunos propietarios podrían haber usado para aumentar drásticamente la renta en contratos de largo plazo durante una emergencia local. Los inquilinos que crean que se les cobró un aumento superior al 10% durante una emergencia declarada, incluso bajo un contrato de varios años, podrían tener motivos para impugnar ese aumento una vez que la nueva ley esté vigente.
Los propietarios que también participan en proyectos de desarrollo inmobiliario o construcción en la región deben tener en cuenta que estas reglas contra el alza abusiva de precios pueden afectar las decisiones de precio relacionadas con unidades de alquiler recién construidas o renovadas que se entreguen durante un periodo de emergencia.
Qué Debe Hacer Ahora
- Revise sus contratos de arrendamiento. Verifique si sus contratos actuales incluyen cláusulas de aumento de renta que podrían exceder el 10% si se declara una emergencia después del 1 de enero de 2027.
- Dé seguimiento a las declaraciones de emergencia locales. Los topes de renta solo aplican una vez que se declara oficialmente una emergencia estatal o local. Propietarios e inquilinos deben saber cómo confirmar si su ciudad o condado tiene una declaración activa.
- Actualice los avisos de aumento de renta. Los administradores de propiedades deberían crear una lista de verificación de cumplimiento para que todo aviso de aumento de renta enviado durante una emergencia declarada quede automáticamente limitado al 10%, sin importar el plazo del contrato.
- Mantenga registros. Los propietarios deben documentar el monto de la renta cobrada inmediatamente antes de cualquier declaración de emergencia, ya que esta es la base utilizada para calcular el tope del 10%.
- Consulte a un abogado antes de firmar o renovar un contrato de largo plazo que incluya términos futuros de aumento de renta, para que el lenguaje del contrato tome en cuenta esta nueva regla estatal.
Cómo Puede Ayudar Tez Law P.C.
Tez Law P.C. asesora a propietarios, dueños de propiedades e inquilinos en West Covina, Newport Beach y en todo el sur de California sobre la redacción de contratos de arrendamiento, el cumplimiento de las reglas de aumento de renta y disputas relacionadas con las reglas estatales de emergencia contra el alza abusiva de precios. El bufete puede revisar los contratos de arrendamiento existentes, ayudar a actualizar los procedimientos de aumento de renta antes de la fecha de vigencia del 1 de enero de 2027, y representar a clientes en disputas entre propietarios e inquilinos o en desalojos relacionados con estas reglas. Puede obtener más información sobre esta área de práctica en la página de litigios entre propietarios e inquilinos y litigios comerciales y en la página de bienes raíces y construcción.
Preguntas Frecuentes
¿Qué es la SB 1365 y cuándo entra en vigor?
La SB 1365 es una ley de California firmada el 1 de octubre de 2026 que elimina la excepción que existía para los contratos de arrendamiento de más de un año respecto al tope estatal de renta del 10% durante emergencias. Entra en vigor el 1 de enero de 2027. Antes de esta fecha, los contratos de largo plazo no estaban cubiertos por el tope durante emergencias declaradas.
¿El tope del 10% aplica todo el tiempo o solo durante emergencias?
El tope solo aplica durante una emergencia estatal o local declarada, como una declaración de desastre por incendio forestal o terremoto. Fuera de una emergencia declarada, esta regla específica contra el alza abusiva de precios no aplica, aunque otras leyes de renta estatales y locales de California podrían seguir aplicando.
¿Puede un propietario seguir aumentando la renta más del 10% en un contrato de varios años después del 1 de enero de 2027?
En general, no, si se ha declarado una emergencia estatal o local y el contrato cubre una vivienda en el área afectada. Bajo la SB 1365, el tope del 10% aplica sin importar la duración del contrato una vez que la ley entre en vigor el 1 de enero de 2027.
¿Qué le puede pasar a un propietario que viole el tope de renta?
Las violaciones al estatuto de California contra el alza abusiva de precios, Código Penal Sección 396, pueden derivar en cargos penales, sanciones civiles y demandas por parte de inquilinos o autoridades locales. Las consecuencias específicas pueden depender de los hechos de cada caso, por lo que propietarios y administradores de propiedades deben revisar cuidadosamente los términos del contrato antes y durante una emergencia declarada.
Creo que mi propietario aumentó demasiado mi renta durante una emergencia reciente. ¿Qué debo hacer?
Debe reunir los documentos de su contrato de arrendamiento, el historial de pagos de renta y cualquier aviso de aumento de renta que haya recibido. Un abogado puede ayudarlo a revisar si el aumento pudo haber excedido el límite legal y explicarle las opciones disponibles bajo la ley de California.
Si usted es dueño de una propiedad de alquiler, administra contratos de arrendamiento, o es un inquilino que enfrenta un aumento de renta relacionado con una emergencia declarada en cualquier parte de los condados de Los Ángeles, Orange, San Bernardino o Riverside, podría ser útil que revisen su contrato y documentos de aumento de renta antes de que la SB 1365 entre en vigor el 1 de enero de 2027. Comuníquese con Tez Law P.C. para programar una consulta y conversar sobre cómo esta nueva regla del tope de renta podría aplicar a su situación.
Este artículo es información general, no asesoría legal, y leerlo no crea una relación abogado-cliente. Las leyes cambian; comuníquese con Tez Law P.C. al 626-678-8677 o [email protected] sobre su caso. Los resultados anteriores no garantizan un resultado similar.