您在洛杉矶或橙县拥有出租房产？或者正在那里租房？有件事您现在就需要了解。2026年10月15日，纽森州长针对“Rachel”热带风暴宣布了紧急状态。这一宣布立即触发了加州刑法第396条（California Penal Code Section 396）——该法律对紧急状态期间房东可以上涨租金的幅度设有上限。无论您的房屋单位通常是否不受AB 1482或当地租金管制条例约束，都无关紧要。这一上限会凌驾于所有这些规定之上。我们将为您详细解读这意味着什么、影响哪些人，以及在当前2026年11月14日截止日期之前您需要采取哪些行动。
背景介绍：这一紧急状态租金上限意味着什么
刑法第396条是加州的反哄抬价格法律。一旦州长——甚至是地方官员——宣布进入紧急状态，该法律便会自动生效，无需额外手续，也没有等待期。一旦触发，房东涨租幅度不得超过紧急状态发生前所收取租金的10%。有一点常常让人措手不及：无论您拥有的是独栋住宅、双拼住宅，还是通常不受《租客保护法》（Tenant Protection Act）或城市租金管制规则约束的全新建筑，这一上限都同样适用。
2026年10月15日发布的公告涵盖洛杉矶县、橙县、因皮里尔县（Imperial）和圣迭戈县。租金上限为紧急状态发生前租金的10%，并在紧急状态宣告有效期间持续生效——目前至少持续到2026年11月14日，除非加州延长或提前终止该紧急状态。想亲自查阅该法律条文？请见：加州刑法第396条。违反该法律绝非小事——这属于轻罪（misdemeanor），还可能面临民事处罚和诉讼。保护您的权益——其余的交给我们处理。
目前，邻近的圣贝纳迪诺（San Bernardino）和河滨县（Riverside）地区的房产所有者和租客，包括安大略（Ontario）、波莫纳（Pomona）、圣贝纳迪诺市和河滨市在内，暂未被列入此次公告范围。但是，随着风暴损失评估的推进，紧急状态宣告范围可能迅速扩大。这些地区的相关人士应密切关注州长办公室的最新消息，不要贸然假设该上限是否适用于自己的租约。
这对洛杉矶、阿纳海姆等地的房东和租客意味着什么
对于西柯维纳（West Covina）、洛杉矶、阿纳海姆（Anaheim）以及洛杉矶县、橙县其他地区的房东来说，这意味着在2026年10月15日当日或之后签署的任何新租约或续租协议，其涨租幅度均不得超过租客此前所付租金的10%——即便该房产属于较新建筑、公寓，或通常不受租金管制约束的独栋住宅，也同样适用。根据第396条的广泛适用范围，这一规定不仅适用于续租，也适用于新租客入住空置单位的情形。
对租客而言，这是一项重要的保护措施。如果房东在此期间试图将您的租金上涨超过10%，您可能有权拒绝接受该涨幅，并可向当地法规执法部门、市检察官办公室或加州总检察长办公室举报该房东。自2026年10月15日以来，如果租客已同意或已支付超过10%的涨幅，应保留租约副本、租金收据以及任何书面通知，因为这些记录可能有助于申请退款或提出投诉。
房产所有者还应了解，这一紧急状态租金上限并不会暂停正常的驱逐规则。州法和地方法律中关于“正当理由驱逐”（just cause eviction）的保护及通知要求依然适用。在此期间，围绕涨租、搬离通知或租约条款产生的纠纷可能很快演变为诉讼，这也是许多房东和租客在发出或回应涨租通知之前，寻求专业人士指导的原因之一。
您现在应该做什么
- 核实所在县。确认您的出租房产是否位于洛杉矶县、橙县、因皮里尔县或圣迭戈县，因为目前只有这几个县被2026年10月15日的公告所涵盖。
- 仔细计算10%的上限。10%的涨幅应以2026年10月15日之前实际生效的租金为基准计算，而不是以您此前计划收取的租金为基准。
- 暂停任何待发出的涨租通知。如果您已发出或收到了涨幅超过10%的涨租通知，请在其生效前对照刑法第396条进行核查。
- 保留相关文件。保存2026年10月15日当日或之后的租约、涨租通知、付款记录以及任何有关租金变更的沟通记录。
- 留意截止日期。当前上限至少持续到2026年11月14日。请留意州长办公室的最新消息，因为州政府可能会延长紧急状态宣告。
- 也要了解当地规定。洛杉矶和橙县的部分城市有自己的租金管制或“正当理由驱逐”条例，这些规定可能与州紧急状态上限同时适用。
TEZ Law Firm 如何提供帮助
TEZ Law Firm 为洛杉矶和橙县的房东和租客提供涨租纠纷、租约审查以及与加州紧急状态反哄抬价格法律及其他房东租客规定相关的驱逐事务方面的咨询服务。本所律师可以审查涨租通知、租约或租客投诉，并说明刑法第396条及相关州和地方法律可能如何适用于具体房产。如需了解更广泛的房东租客及驱逐相关事务，读者可访问本所商业诉讼与房东租客事务页面；如涉及房产所有权、租约或建筑相关问题，可参阅本所房地产与建筑事务页面获取更多信息。
常见问题解答
10%的上限是否适用于洛杉矶和橙县的所有出租单位？
是的，根据刑法第396条，该10%上限通常适用于已宣布紧急状态的县内所有住房租金涨幅，包括那些通常不受AB 1482或当地租金管制约束的单位。该法规中存在一些较为狭窄的例外情形，因此有必要对具体房产和租约条款进行审查。
紧急状态租金上限会持续多久？
截至2026年11月3日，根据州长针对“Rachel”热带风暴于2026年10月15日发布的紧急状态公告，该上限至少持续生效到2026年11月14日。加州可能会延长已宣布的紧急状态，从而延长该上限的有效期，因此在截止日期临近时查询最新消息非常重要。
如果房东在紧急状态期间将租金上涨超过10%会怎样？
房东若收取的租金超过紧急状态前租金的10%，可能面临刑法第396条下的轻罪刑事指控，以及民事处罚和来自租客或政府执法部门的潜在诉讼。认为自己被多收租金的租客可以记录涨幅情况，并向房东、当地法规执法部门或加州总检察长办公室提出申诉。
这项紧急状态法律是否也改变了驱逐规则？
刑法第396条关注的是租金涨幅问题，而非驱逐程序。洛杉矶、阿纳海姆等城市现有的“正当理由驱逐”保护、通知期限及地方条例在此紧急状态期间仍继续适用。
如果我的房产位于圣贝纳迪诺县或河滨县怎么办？
目前2026年10月15日发布的公告仅列出了洛杉矶县、橙县、因皮里尔县和圣迭戈县。圣贝纳迪诺县和河滨县（包括安大略、波莫纳、圣贝纳迪诺市和河滨市）的房东和租客应密切关注州长办公室的消息，以防宣告范围扩大。
在已宣布紧急状态期间，涨租纠纷的发展可能很快，相关规则也可能随着州政府更新公告而发生变化。如果您是西柯维纳、洛杉矶、阿纳海姆或南加州其他地区的房东或租客，希望在2026年11月14日截止日期前了解涨租通知的相关规定，您可以预约 TEZ Law Firm 的咨询，对您的具体情况进行审查。本所管理合伙人 JJ Zhang 律师（加州律师执照号 #326666）在西柯维纳、工业城（City of Industry）及纽波特海滩（Newport Beach）办公室负责监督本所的房东租客及房地产相关事务。
本文仅为一般信息，不构成法律意见，阅读本文不建立律师与客户关系。法律和政府做法经常变化，具体情况请致电 626-888-6856 或发邮件至 [email protected] 咨询 TEZ律师事务所（West Covina, California）。过往结果不保证类似结果。