如果您在洛杉矶或橙县拥有住宅、出租物业或商业建筑，县财务主管兼税务征收官寄来的黄色或白色信封可能已经放在您的邮箱里了。两县在2026年10月份共寄出约240万份2026-27纳税年度的年度不动产税账单。第一期付款截止日期为2026年11月1日，若未在2026年12月10日下午5:00前缴纳则视为逾期。错过此日期将在账单金额上加收10%的罚款。本文将解释该账单的含义、涉及的人群，以及南加州房产所有者现在应采取的步骤。
背景：这意味着什么
根据加州法律，不动产税（针对土地、住宅和建筑物征收的税款）每年开具一次账单，但可以分两期缴纳。洛杉矶县财务主管兼税务征收官和橙县财务主管兼税务征收官分别在10月初寄出2026年7月1日至2027年6月30日财政年度的账单。截至2026年10月12日，两县的付款时间表均为：
- 第一期：截止日期为2026年11月1日；2026年12月10日后视为逾期，根据加州《收入与税收法典》第2617条加收10%的罚款。
- 第二期：截止日期为2027年2月1日；2027年4月10日后视为逾期，根据第2618条再加收10%的罚款外加一笔手续费。
圣贝纳迪诺县和河滨县根据州法律遵循同样的11月1日和12月10日时间表，因此安大略、圣贝纳迪诺和河滨的房产所有者应查询所在县财务主管兼税务征收官网站以获取准确账单金额。罚款通常由法律明确规定，县税务征收官取消罚款的权限有限，通常仅限于《收入与税收法典》第4985.2条所述的特殊情形，例如县方邮寄错误。
这对房主、房东及购房者有何影响
本次征税季对不同类型的房产所有者影响各异：
- 住在West Covina、Pomona、Anaheim和Riverside等城市的房主应确认已收到账单，且邮寄地址和评估价值准确无误。
- 房东及出租物业所有者需要为付款做好预算，因为未缴纳的房产税可能导致罚款、利息，并最终造成影响物业产权的欠税违约。
- 2026年完成过户的购房者如果系统中仍记录前业主姓名，可能根本收不到账单，或可能在年度账单之外收到一份补充账单。
- 通过信托或有限责任公司（LLC）持有房产以进行遗产或业务规划的所有者，应核实登记的邮寄地址与信托或实体一致，而非前任个人业主的地址。
- 对评估价值有异议的所有者在申诉审理期间仍须按账单缴纳税款，否则即使日后申诉成功，也可能面临逾期罚款。
您现在应该做什么
- 找到您的账单。如果您到10月下旬仍未收到账单，请访问洛杉矶县财务主管兼税务征收官网站（ttc.lacounty.gov）或橙县财务主管兼税务征收官网站（ttc.ocgov.com），通过地块编号或地址进行查询。
- 核对金额和分期日期。查看账单上列出的评估价值、豁免项目（如房主豁免）以及任何特别征费。
- 在2026年12月10日之前缴纳。大多数县接受通过电子支票在线支付（无额外费用），或通过信用卡/借记卡支付（需支付服务费）。邮寄付款应在截止日期前盖邮戳。
- 保留付款凭证。保存确认号码或盖有邮戳的收据，以备发生争议时使用。
- 如果您认为评估价值有误，请联系县评估官办公室了解重新评估的可能性，并注意提交正式评估申诉的截止日期，该日期与纳税截止日期是分开的。
- 如果您最近买卖或转让了房产，请确认代管或产权公司的分摊计算正确无误，且登记的邮寄地址为最新信息。
TEZ律师事务所能提供哪些帮助
TEZ律师事务所的房地产业务团队可以审查房产税账单、购房合同或信托文件，帮助确认产权记录和邮寄信息是否准确。事务所还可以就与税务争议、产权问题或房产转让相关的房地产与建筑事宜向房东和房产所有者提供建议，并可就相关房东与租客问题与持有出租物业的客户进行协调。对于通过信托持有房产或作为继承规划一部分的房产所有者，事务所的遗产规划团队可以审查房产产权和税务邮寄地址是否与当前的信托结构相符。
常见问题
如果我在2026年12月10日之后缴纳会怎样？
根据加州《收入与税收法典》第2617条，未缴纳的第一期税款通常会被加收10%的罚款。如果第二期税款在2027年4月10日之后仍未缴纳，还会再加收10%的罚款外加一笔手续费。持续未缴税款最终可能导致该房产出现欠税违约。
我从未收到账单，我还需要缴税吗？
需要。根据加州法律，未收到账单并不能免除逾期付款的责任，不过在有限的情况下（例如有证据表明县政府将账单寄到了错误地址），县税务征收官可能会考虑取消罚款的请求。房产所有者应通过县财务主管兼税务征收官网站在线查询账单，而不是等待邮寄的纸质账单。
我可以在线缴纳房产税吗？
包括洛杉矶、橙县、圣贝纳迪诺和河滨在内的大多数南加州县都接受通过其财务主管兼税务征收官网站以电子支票或信用卡在线支付。电子支票付款通常免费，而信用卡付款通常需要支付手续费。
如果我不认同自己的评估价值怎么办？
您通常可以联系县评估官办公室询问复核事宜，或在适用截止日期（通常在11月份）之前向县评估申诉委员会提交正式评估申诉。提交申诉并不能暂停按账单缴纳税款的义务；即使申诉正在审理中，您仍必须在2026年12月10日之前缴纳税款，以避免罚款。
什么是补充税单，它与本文所述的年度账单有何不同？
补充税单是在产权变更或新建工程导致评估价值增加后开具的一次性独立账单。它是对本文所述年度不动产税账单的补充，而非替代，并且有其自己的缴纳截止日期。
房产税的截止日期由州法律统一规定，适用于洛杉矶、橙县、圣贝纳迪诺和河滨各县。如果您对税单、最近的房产购买、持有不动产的信托，或与房产税问题相关的房东与租客纠纷有疑问，您可以访问事务所的联系页面预约咨询TEZ律师事务所。TEZ律师事务所由创始律师JJ Zhang（加州律师执照#326666）带领，在West Covina、City of Industry、Newport Beach设有办公室，并在纽约法拉盛设有一家专注移民业务的办公室。
本文仅为一般信息，不构成法律意见，阅读本文不建立律师与客户关系。法律和政府做法经常变化，具体情况请致电 626-678-8677 或发邮件至 [email protected] 咨询 TEZ律师事务所（West Covina, California）。过往结果不保证类似结果。